• 全國首例養老用地正式掛牌
  • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2014-05-31  /  瀏覽:1691 次  /  

經過近8個月的籌劃,深圳市養老設施用地在《深圳市養老設施專項規劃(2011-2020)》的基礎上,終于有了切實的進展。

  3月30日,深圳市規劃和國土委員會向社會推出2宗養老設施用地,分別位于深圳市寶安中心區和龍華新區民治街道。深圳市此舉被外界解讀為養老設施用地首次向社會資本開放。深圳“十二五”期間至少撬動30億元的民間資本投入養老產業的設想也邁開了第一步。

  3月26日,中國房地產報記者來到了龍華新區民治街道,幾經輾轉才找到深圳市政府推出的養老設施用地,目前為空地,被一簇簇植物掩映著。

  “這次推出的兩塊養老設施用地出讓的門檻并不高,掛牌底價很低,對企業資質沒有太多要求,主要是鼓勵社會資本以獨資、合資、合作、聯營、參股等方式 興建養老設施和養老社區。”深圳市規劃和國土委員會相關負責人在接受中國房地產報采訪時表示,希望通過政策引導、以市場配置的方式將社會資本引入民生領 域,改變以往社會福利用地只能由政府投資開發、民用養老院租賃場所經營的局面。

  長期以來,土地都是民間資本進入養老領域的瓶頸之一。為破解土地難題,諸多投身養老產業中的企業都曾奔走呼吁,深圳養老設施用地的推出為民間資本投入養老領域帶來了曙光。

  然而,據中國房地產報記者調查了解,因擔心“投資大、回收周期長”,開發商對于這2宗養老設施用地熱情不大,多在觀望。甚至有企業擔心這兩宗地塊流標。

  如果拍賣成功,這將是繼中投發展2013年在北京密云縣拿下一宗特別注明“包含養老功能”的養老設施用地后,我國首例通過招拍掛出讓的養老產業用地。

  低門檻出讓

  根據深圳市土地交易中心的公告,于3月底掛牌出讓的兩宗社會福利用地分別位于深圳的寶安中心區和龍華新區民治街道,均處于區域的中心位置。

  位于寶安區新安街道地塊,面積10860.8平方米,建筑面積27000平方米,掛牌起始價為人民幣6850萬元;位于龍華新區民治街道地塊,面積6920.16平方米,建筑面積15220平方米,掛牌起始價為人民幣4000萬元。

  從公告來看,兩宗地塊的用途均為社會福利用地,面積相對較小,均在一萬平方米左右,容積率在3以內,土地出讓使用年限均為50年。業內推算只適用于建設民用養老院。

  按照掛牌底價估算,這2宗土地樓面價僅為2000元/平方米,僅為前不久寶安中心一商業項目樓面價1/10。

地塊出讓條件中未對地塊提出其他具體要求,僅在最后一條強調,“競得人須與深圳市民政局簽訂相關用地監管協議書”。

  同時,公告中也未對競買企業資質提出要求,只列出“中華人民共和國境內的公司、組織,均可獨立或聯合競買本次出讓宗地”。企業幾乎是可以零條件參與競標。

  另外,出讓條件中并未限定土地權屬的不可更改,提出“競得人可在深圳市依法注冊設立全資子公司,并通過簽訂土地使用權出讓合同補充協議,辦理土地使 用權變更至全資子公司的手續,且該全資子公司須重新與深圳市民政局簽訂相關用地監管協議書”這一條件,這表明企業購得土地后,可以引入合伙人共同開發或者 轉讓。

  市場謹慎觀望

  低門檻、低地價,以及帶有“我國首例通過招拍掛出讓的養老產業用地”頭銜的這兩宗養老設施用地瞬間引發了市場廣泛關注。

  關注過后則是冷眼相對。在房地產企業看來,盈利周期過長是影響它們拿地的主要原因;民營養老院則受資金掣肘。

  “盡管地塊占用企業資金不多,但對于開發商而言,在土地上蓋起房子賺取利潤才是發展之道。這兩塊土地顯然不具備利潤空間。”深圳蘭江地產副總裁楊大谷表示,且養老院建成后,如何運營管理對開發商也是挑戰。

  接受中國房地產報記者采訪的另一開發商也表示,該地塊的規模和建設用途并不是房企擅長的,如果土地夠大可以兼顧利益,可以考慮拿地。目前,該地塊更適合中小型民營企業。

  在2011年拿下“TCL地塊”準備做養老產業的花樣年,至今還因為用地規劃問題而未能如期開工。按照花樣年的計劃,300套養老公寓建成后只租不 售,預期每個床位每月租金在6000元以上,不算地價,建筑成本約8000萬元~1億元,回報周期大約需要8年,比普通商品房開發周期長五六年。

  “目前我國養老產業尚處探索階段,行業整體盈利能力較弱。在國外,養老地產的投資總回報在10%左右,但在國內還無法作出適當的預測。”保利地產副總經理胡在新說。

  深圳任達愛心養老院院長舒勝在拿地方面則苦于資金問題。“深圳推出養老設施用地是個突破,我們也有興趣,但我們卻沒有資金去拿。養老院幾乎屬于公益 事業,任達愛心養老院運營8年了,也只能達到收支平衡。”“開發商不能用作成片住宅開發,僅僅是單一的養老院建設和運營,開發周期長、回報少,對他們來說 確實沒有吸引力。”深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示。

  開發商對這兩宗地塊表現出的冷淡使業界悲觀地認為,這兩塊養老設施用地有流標的可能。

  對于市場這一狀況,上述深圳市規劃和國土委員會相關負責人解釋稱,“實際上政府也考慮到了這點,開發商有錢但沒利潤不想拿地,想拿地有管理經驗的又沒有資金,所以我們鼓勵合作拿地。”

  進一步釋放政策空間

  “十二五”期間,深圳至少要引入30億元民間資本投入養老產業,這個設想隨著兩塊福利用地的掛牌邁開了第一步。在政府的思路里,民間力量將成為深圳養老產業的生力軍。

  雖然社會資本已在蠢蠢欲動,房產商頻頻試水養老地產,但包括萬科在內的開發商仍稱“至今未找到好的盈利模式”。投資養老產業的民營企業大都處于淺嘗輒止狀態,很多項目都是“一賣了之”。

  接受中國房地產報采訪的業內專家表示,缺乏清晰的盈利模式、回報周期長,是導致民間資金難以在短期內進入養老產業的主因。

  “在政策尚不明確的情況下,做好養老地產需要政府、運營商和老百姓三方結合才能推動,政府在場地上需要出資讓利,百姓購買的服務成本才能更低,養老地產才能盈利,政府才能成功地引入民間資本。”上述業內專家表示。

  目前,深圳市養老床位僅有5194張,但常住老齡人口達到80萬左右,按照千名老人擁有30張床位的標準,目前應該配置2.4萬張床位,缺口極大。 根據深圳市民政部門估算,2015年深圳市常住老年人口將達到100萬人。養老機構建設的滯后和單薄,將是城市發展面臨的難題之一。

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