• 不動產登記落地需過幾道坎
  • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2014-05-31  /  瀏覽:2194 次  /  

剛剛召開的不動產登記工作第一次部際聯席會議提出,推進不動產統一登記要保障不動產交易安全,保護權利人權益,用3年左右時間全面建立不動產統一登記制度。

  不動產統一登記,意味著原來分散在各部門的不動產登記職責將統一到一個部門。以前由國土資源部負責登記的土地、由住房和城鄉建設部負責登記的房屋、由國家林業局負責登記的林地等不動產,將統一到國土資源部登記,并實現全國信息聯網。

  中國房地產學會副會長陳國強在接受采訪時稱,不動產信息全國聯網,加上籌備開征的房產稅,會對全國房地產市場產生不可低估的影響。在個人持有房產信息透明后,如果持有者不處置超出標準套數的房產,將會交稅;對于公職人員來說,超出標準后,則需要說明房產的來歷。

  不動產統一登記制度在提出之后便獲得了頗多的支持之聲,不動產統一登記制度能否順利執行,執行過程中又要警惕哪些問題呢?

  先行經驗:住房信息聯網

  住房信息全國聯網并非新鮮詞匯。2012年6月,住建部初步完成“全國房地產信息聯網系統”,完成了和60余個大中型城市及房地產熱點城市的聯網工作,并形成了統一的數據庫。

  2013年2月,住建部下發通知,要求與住建部聯網的城市在2013年6月份達到500個。但是,到了2013年7月,實現500個城市住房信息聯 網的目標并未實現。財政部財科所所長賈康評價:“房產信息聯網技術上沒有問題。信息成為各種各樣的孤島,不是技術問題,而是有些部門和地方顧及相關利益, 存在故意控制的沖動。”

  2013年3月28日,不動產統一登記制度正式提出,信息聯網的發起者有所變化。《國務院機構改革和職能轉變方案》要求,由國土資源部、住房和城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門共同負責不動產統一登記。

  2013年11月20日,不動產登記由多部門共同負責變為國土部牽頭。國務院常務會議決定,將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔,由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責。

  住房信息全國聯網是不動產統一登記的核心。住房信息全國聯網所遇到的困難,包括技術困難與相關地方部門的阻力,都將為不動產統一登記制度的實施提供經驗。

  前期準備:不動產統一登記,錢從哪里來

  作為不動產統一登記的核心,除了技術困難與遭遇阻力,住房信息聯網也遭遇了資金支持問題。“數據聯網的錢是地方政府給,還是中央政府給,這個問題好像從來沒有被提出過。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波在接受采訪時提出了自己的質疑。

  推進住房信息聯網,需要足夠的資金支持。據早些時候河北某地級市住建系統官員所說,“地方政府沒有動力與住建部進行聯網,而住建部在使用推進聯網的資金時,也要經過發改委和財政部的批復,500個城市聯網資金量不小。”

  江蘇省南京、無錫、蘇州三地,是第一批與住建部聯網的重點城市。從江蘇經驗中,可以看出住房信息聯網大致所需的資金量。

  首先,需要完成房屋紙質檔案數字化和歷史數據的掃描錄入。這一過程中包含著測量花費、登記人員報酬等費用。之后便開始市內信息對接。據《人民日報》 報道,江蘇省住房信息聯網信息對接分為兩種模式:“無錫模式”與“南京模式”。“無錫模式”是市區縣統一操作平臺,統一系統;“南京模式”是指市區縣采用 不同平臺,但是要統一數據標準,最終進入市里的“匯總庫”。數據的整合過程中,包含著購買平臺的費用和培訓人員的費用。

  住房信息聯網過程中,“錢緊”成了阻礙其推進的一個重要因素。現在這個問題也擺在了不動產統一登記制度的面前。“這個數據庫里的東西和那個數據庫里的東西合在一起,這個過程中哪怕技術上面障礙很小,也是很需要錢的”樓建波說。

  政策執行中:個人隱私如何保護

  不動產登記的最初設計思路,是“信息化”和“可查詢”。在北京三里河的住建部機關內,住房信息統一管理查詢平臺在技術上可以實現“以人查房”,即輸入姓名即可查詢此人名下的房產。

  但以人查房涉及侵犯個人隱私。國土資源部部長姜大明在不動產登記工作第一次部際聯席會議上表示,在建立和實施不動產統一登記制度過程中,要注重保護 不動產權利人合法財產權,注重保障不動產交易安全,注重提高政府治理效率和水平,更好地滿足市場經濟發展需求和財稅金融改革需要。

  在香港,“個人房產信息公開”并不是指任意一位公民都擁有查詢另一位公民名下有多少不動產的資格,而是在政府或者房地產網站根據房屋的具體地址或者 地段,查出房主、納稅、交易歷史等信息。清華大學法學院副教授程嘯認為,不動產信息的查詢,應當遵循的原則是保護個人隱私和商業秘密。我國《物權法》、住 建部的《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》和國土部《土地登記資料公開查詢辦法》都對此做出了規定。能夠查詢的主體:一是國家司法機關、公安機關、監察機關 等依法有權查詢的公權力部門,二是權利人、利害關系人和得到權利人同意的人。

  針對個人住房信息泄露,2013年2月,福建、江蘇等地分別出臺政策限制“以人查房”。但是這些限制政策引起了網民的不滿。據新浪網2013年2月調查,逾8成網友對這些約束表示不滿。原因在于,在可以“以人查房”的時候,查出了一系列房姐、房叔,“反腐”效果明顯。

  樓建波建議,公務員應該主動公開財產,但是公開查詢需要有界線:“一個公務員,你有多少套房,價值多少,都應該主動公開,畢竟你是公務員。但是‘公開查詢’和‘財產公開’是不能畫等號的,如果‘公開查詢’到了能查出某個公務員的住所具體地址,這就算侵犯個人隱私了。”

  后續問題:需規范不動產交易

  不動產登記制度并不是一勞永逸的政策,在登記制度施行之后,仍然有后續問題需要解決。

在談到不動產登記制度時,程嘯表達了自己的隱憂:“大家現在歡呼登記統一了,卻忘了一個巨大的問題在后面——新的交易風險有可能會出現。”

  “不動產登記”相當于給不動產上了“戶口”,之后不動產的交易如買賣、租賃、抵押,都將在登記體系里進行,新的交易行為會產生新的登記。這樣的流程保證的是不動產交易的安全。

  程嘯認為,不動產登記的最初目的,就是為了保證不動產交易的安全和效率。然而不動產登記今后雖由一個部門統一負責,但是各類不動產交易的監管依然是 由相應的主管部門負責,土地的交易歸國土部門,房屋的交易仍然由住建部門負責。也就是說,登記雖然統一了,但與交易分離,不同的交易管理部門之間溝通不 暢,就會存在風險。

  程嘯認為風險首先存在于預售房交易過程中。以前,預售許可、合同備案以及預告登記都統一在住建部門進行。只有取得預售許可后才能預售,預售合同才能 備案,并且在備案合同的基礎上才能辦理預告登記。這是維護購房者利益的一套完整的環節。然而,現在商品房預售與預告登記分開以后,如果部門之間溝通不暢, 就會出現預售房并未獲得房管部門的預售許可,但是卻在登記部門順利登記的情況。在這樣的情況下,購房者的利益就很難得到保障。

  另一個問題是交易成本的增加。住建部制定《房屋登記辦法》的管理規則是,“交易環節減少管理、降低成本,把登記搞好”。現在“登記職能被拿走以后, 房管部門會不會要求所有的房屋交易都要去它那里審核,支付交易費后才能辦理登記?這樣一來,勢必會提高了人們交易的成本。”程嘯說,“據我所知,有些地方 的房管部門準備這樣做了”。

  對于如何解決這兩個問題,程嘯給出了建議:“以后我們不光登記要統一,登記、交易都要統一,這樣的全流程,就不會出問題。所以現在有一個《不動產登 記條例》,以后還應該有一個《不動產交易條例》或《房地產交易條例》。目前我們并沒有專門規范不動產交易的法律和行政法規,而目前各種形態的不動產、不動 產交易迫切需要相應的法律和行政法規加以規范。”

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